Minggu lalu ada calon investor tanya ke saya: "Pak, villa leasehold 25 tahun di Canggu ditawarkan 1,2 miliar per are. Murah kan? Soalnya freehold di sana 2 miliar."

Saya jawab: "Anda siap rugi 500 juta?"

Dia shock.

Ini yang terjadi: 90% investor pemula beli leasehold tanpa paham cara hitung harga yang wajar. Mereka hanya lihat angka tahun lease dan langsung excited karena "lebih murah dari freehold."

Padahal, ada 3 variabel yang menentukan apakah Anda beli di harga fair atau sedang ditipu halus-halus.

---

1. Cek Harga Tanah Freehold Dulu—Ini Adalah Patokannya

Aturan mainnya simpel: Lease 25 tahun seharusnya maksimal 40-55% dari harga freehold.

Kenapa? Karena Anda tidak memiliki tanah. Anda hanya sewa 25 tahun. Setelah itu? Kembali ke owner atau bayar lagi untuk extension.

Contoh area Pererenan, Canggu:

• Tanah freehold: Rp 2 miliar per are
• Lease 25 tahun yang fair: Rp 400 - 900 juta per are
• Anda ditawarkan: Rp 1,2 miliar per are

Silakan hitung sendiri: 1,2 miliar / 2 miliar = 60%

Itu artinya Anda bayar 60% dari harga freehold, tapi hanya dapat hak pakai 25 tahun. Anda overpay minimal 300 juta per are.

Kalau tanah 5 are? Anda buang 1,5 miliar untuk sesuatu yang seharusnya tidak perlu dibayar.

Contoh lain di Kedungu (lebih murah):

• Freehold: Rp 900 juta per are
• Lease 25 tahun yang fair: Rp 350 - 500 juta per are
• Ditawarkan: Rp 700 juta per are

Ratio: 700 juta / 900 juta = 78%. Ini lebih parah lagi.

Red flag gampang diingat: Bila harga lease lebih dari 60% harga freehold, jangan dibeli. Developer/owner sedang berusaha mencari untung dari ketidaktahuan Anda.

---

2. Sisa Lease Bukan Hanya Angka—Ada "Tanggal Kadaluarsa" yang Membuat Nilai Anjlok

Ini yang paling sering bikin investor kaget: Nilai villa leasehold tidak turun perlahan. Dia bisa anjlok drastis saat masuk tahun-tahun terakhir.

Bisa dibayangkan seperti ini:

Anda membeli villa lease 25 tahun pada tahun 2015 seharga 500 juta per are. Sekarang 2025, sisanya sudah tinggal 15 tahun.

Anda pikir nilainya masih 15/25 = 60% → sekitar 300 juta?

Salah. Nilai sebenarnya hanya 150-200 juta alias separuhnya.

Kenapa?

Karena pembeli makin sedikit saat lease tinggal sedikit. Siapa yang mau beli villa bila sewanya tinggal 10-15 tahun? Apalagi harus membayar extension lagi sekitar 50-70% dari harga awal?

Pola penurunan nilai lease di Bali:

• Tahun 1-15: Nilai masih stabil, turun tipis 2-3% per tahun
• Tahun 15-20: Mulai cepat, turun 5-8% per tahun
• Tahun 20-25: Drop tajam 10-15% per tahun
• Di bawah 15 tahun: Susah dijual, nilai tinggal 20-30% dari awal

Ini bukan teori. Ini kenyataan di lapangan.

Investor yang beli lease sisa 12 tahun sering stuck—tidak bisa jual karena tidak ada yang mau beli, tapi menolak extend karena mahal.

Yang lebih parah: Biaya extension biasanya 50-70% dari harga beli awal. Jadi bila Anda beli 500 juta, dan berniat extend 15 tahun lagi? Siap-siap keluarkan dana 250-350 juta lagi.

Total habis 750-850 juta untuk properti yang seharusnya hanya worth 400-500 juta dari awal.

---

3. Lokasi Bukan Cuma "Deket Pantai"—Infrastruktur Menentukan Berapa Uang Masuk

Ini yang paling underrated namun impact-nya sangat besar.

Dua villa dengan harga sama, satu di lokasi bagus, namun satu lagi di lokasi biasa aja—beda income-nya bisa 2-3 kali lipat.

Yang harus Anda cek:

Akses jalan:

• Minimal 4 meter (mobil + truk angkut barang bisa lewat)
• Aspal atau konblok bagus (bukan tanah yang becek kalau hujan)
• Tidak banjir saat musim hujan

Jarak ke tempat ramai:

• Maksimal 3 km ke pantai/beach club (tamu masih mau jalan kaki atau bike)
• Maksimal 2 km ke area restoran/café
• Maksimal 45 menit ke airport (orang malas kalau terlalu jauh)

Listrik, air, internet:

• Listrik minimal 5500 VA (AC, kolam, peralatan masak nyala bareng tidak trip)
• Air PDAM atau sumur bor yang stabil (tidak mati saat summer)
• Internet fiber (bukan yang lemot—tamu sekarang kerja remote)

Contoh real dari lapangan:

Villa A di Canggu:

• Akses bagus, 1 km ke Finns Beach Club
• Harga sewa per malam: Rp 3 - 3,5 juta
• Okupansi: 65-70%
• Income per bulan: ~Rp 60-70 juta

Villa B di Tabanan pinggiran:

• Akses standar, 8 km dari pantai terdekat
• Harga sewa per malam: Rp 1,5 - 1,8 juta
• Okupansi: 45-50%
• Income per bulan: ~Rp 20-25 juta

Padahal biaya bangun dua villa ini bisa sama. Tapi income beda 3 kali lipat hanya gara-gara lokasi dan akses.

Ini kenapa ada villa cantik, Instagram-able, tapi kosong melompong. Karena tamu peduli sama kemudahan akses, bukan hanya estetika.

---

Kesimpulan: 3 Pertanyaan Sebelum Transfer DP

Sebelum Anda transfer ratusan juta untuk villa leasehold, tanya 3 hal ini:

1. Berapa harga tanah freehold di area ini?

• Kalau lease yang ditawarkan lebih dari 55% harga freehold → hindari

2. Berapa sisa lease dan kapan dia mulai "kadaluarsa"?

• Kalau sisa di bawah 15 tahun → hitung biaya extension dulu
• Kalau sisa 20-25 tahun tapi harga mendekati freehold → overpay

3. Bagaimana kualitas akses dan infrastruktur?

• Kalau jalan kecil, jauh dari pantai, air sering mati → income bakal rendah

Villa leasehold bukan hanya soal "berapa tahun." Ini soal berapa nilai sebenarnya yang Anda beli.

Bila ingin diskusi lebih dalam atau butuh second opinion sebelum deal, hubungi Sunrise Real Estate. Kami bantu validasi harga dan lokasi berdasarkan data transaksi real—bukan angka marketing.

---

Harya Raditya
Founder, Sunrise Real Estate Indonesia
#TemanPropertiAnda